5月27日，2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布。数据显示，万科继续位列第一；碧桂园排名提升一位，位列第二；恒大、融创、保利、中海分别位列第三、第四、第五、第六位。从核心测评指标来看，2020年上市房企规模持续增长，但增速放缓，总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元。

由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的测评研究工作，已经连续开展了14年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究。活动还同步发布了《2021物业服务企业上市公司研究报告》。

企业估值持续下探

报告显示，2020年末沪深上市房企平均市盈率7.78倍，较沪深全市场平均市盈率低约60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，较港股全市场平均市盈率低约55%。市净率方面，沪深上市房企平均市净率同样远低于全市场水平，在港上市房企平均市净率表现较好，高于港股全市场平均市净率。

从估值水平看，自2018年以后，房企估值水平逐渐走低。报告认为，房地产行业监管限制政策过于频繁，导致投资者对于未来现金流看法较为负面。同时，房地产行业杠杆较高，周期波动性较大，导致贴现率较高。两者叠加使得资本市场对于房地产板块估值持续偏低。

运营规模整体增速放缓

2020年，我国商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额达17.4万亿元，同比增长8.7%。总体看来，在“房住不炒”的大背景下，行业整体规模增速虽然有所上涨，但增速放缓已成当下主要趋势。2020年，上市房企总资产均值为1577.89亿元，同比增长11.96%；净资产均值为336.91亿元，同比增长13.75%。

从上市房企总资产规模来看，截至2020年末，总资产超过千亿元的上市房企有59家，约占上市房企总量的30%，其中超过3000亿元的上市房企有27家，约占上市房企总量的14%。超过万亿元的上市房企共有6家，分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利、融创。从总资产累积百分比来看，10强上市房企的总资产累积百分比已超过40%，50强累积百分比近80%，100强累积百分比超90%，集中度较上年略有上升。

调控杠杆初见成效

2020年，在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同。头部房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强；部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢、前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需要警惕资金链风险。

根据报告，长期偿债能力方面，2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%，与上年相比保持稳定；净负债率均值为95.07%，较上年下降5.75%。在“三道红线”的监管压力下，房企纷纷采取多种方式降杠杆，净负债率在短期内的调整幅度相对较大。上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善，短期偿债能力提升。

多数指标有所下滑

报告显示，2020年上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%；净资产收益率均值8.78%，同比下降7.60%；总资产报酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

2020年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长，除净利润外，增速均有所下滑。具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长1.84%，增速较上年大幅下降32.55%；营业收入均值同比增长15.40%，增速较上年下降4.64%；净利润均值同比增长12.17%，增速较上年上升0.05个%；净资产规模均值同比增长13.75%，增速较上年下降8.22%。

存货规模增速下降

2020年上市房企经营效率稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.28和0.20。其中，存货周转率均值较2019年上升0.05，其余两项指标与2019年基本持平。报告指出，在“三道红线”和“两集中”等强监管环境下，上市房企存货规模增速变缓。2020年存货同比增长14.80%，增速较2019年下降7.80%。其中63家房企2020年存货同比减少，2019年为49家。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约42%，30强房企占比约67%，50强房企占比约81%。

观察

龙头房企开辟第二战场

2020年是我国经济数字化转型的关键期，数字化改革正逐步改善房地产企业的运营效率，多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径。目前，房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长，尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成房企共识。龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。本报记者 阿芳