3、再一个就是万科战略上的摇摆

◎ 作者 / 标叔

老规矩，说事前，先上图

这是今年上半年，地产行业的销售排行榜

对于这张图，大家可能都习以为常，见怪不怪了

不过，你若细看对，仔细看，还是能发现一些问题的

其中很明显的一点就是，今年上半年，万科的行业地位变得更加尴尬了

1、在与碧桂园、恒大的业绩比拼中，万科显得越来越力不从心，差距越拉越大，再这样下去，行业惯用的“三巨头”叫法，怕是要名不副实了

2、万科后面的融创、保利、中海，则是越追越紧，激战局面宛如“三英战吕布”

问题是，郁亮治下的万科有无当年“吕布”之勇？

总之，过去十年，万科从无可撼动的行业老大跌倒了老三，而如今，万科连行业老三的位子，也快要守不住了

下面，直接“上菜”

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从全口径销售额看，今年上半年，万科与碧桂园、恒大仍在同一梯队，具体看下面这张图

但从权益销售规模看，万科与碧桂园、恒大已不在一个档次了

我花了点时间，弄了张表格，这张表格清晰地显示，万科与碧桂园、恒大的权益差距已连续3年在千亿左右，但到上半年剪刀差变得更大了

比如2020年：

万科与碧桂园到权益差额为1145亿；

万科与恒大的权益差额为2137亿；

而2021年上半年，万科与碧桂园的权益差为701亿，与恒大的权益差为1081亿，差距有所扩大

与之对应的是，碧桂园与恒大的权益差，却呈缩小之势，这反而把万科与碧桂园、恒大之间巨大权益差，衬托的更加扎眼

而从绝对规模看，碧桂园与恒大也基本保持在同一梯队，比如上半年，权益销售规模都在3000亿以上

所以，从权益销售额看，行业“三巨头”，事实上已经变成了行业BIG2

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从全口径销售额看，上半年，虽中海与万科之间的差距仍十分明显，但融创与万科之间的剪刀差已经很小了，二者均站稳在3000亿以上

从权益口径看，上半年，万科与保利、融创、中海分别为2306亿、2052亿、2006亿、1919亿，已基本处于同一梯队

其中，“三英”中，数保利的追赶最为起劲儿，万科与保利的权益差额，2018年为1372亿、2019年缩小至913亿、2020年为671亿，再到2021年上半年进一步缩小至254亿

还有就是中海，从全口径看，其与万科的差距，仍有着高达1500亿的巨大鸿沟，但是具体到权益口径上，差距已不到400亿了，追赶的难度似乎并不大了

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若把颗粒度，再进一步细化到过去的6个月，保利、融创、中海对万科的追赶，就更加激烈了

融创自5月、6月，已连续俩月，权益销售额赶超万科；保利在5月赶超万科，4月、6月的差距也是非常小；中海则在6月赶超了万科

若融创、保利、中海能维持现有的权益销售的强劲势头，到年底，行业老三的位置，鹿死谁手还真不好说

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可能有人会问了，下半年，融创、保利、中海的销售强势会持续么？今年，万科会被“三英”拉下第三把交椅么？

老实说，这个结论不好下

1、万科2021年的销售目标为7900亿，融创的销售目标大概是6400亿，保利没对外公布目标，中海的则低一些，大概3900亿，就这点而言，万科还是有目标和雄心的，而融创等人则佛一些，对规模的诉求不是很强烈

2、不过，说不说是一回事，干不干又是另一回事

融创、保利、中海这几年都非常积极进取，土地储备和在建工程量都很大，比如融创2021年可售货值约为9000亿，而以融创、保利的执行力，再多增加点供应也不是难事；

3、再说能不能的问题，融创、保利、中海这三家，战略都比较清晰，都聚焦在核心一二线城市，而进入2021年后，这些城市的去化相对较好，而其他三四线城市状况则一般，则客观上又有利于这三家提速

4、无论是从全口径还是权益口径，从5、6月份的销售数据上看，融创、保利等对万科的反超态势是很明确的，如果这一状况得以持续，年底谁是第三还真不好说

5、根据测算，万科近年来的权益比维持在65%左右，融创也基本维持在这一水平但保利、中海的权益比就明显高了很多，如保利维持72%，中海更恐怖在93%

这就使得融创、保利、中海超万科，都有了可能

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如今万科地产主业面临尴尬局面，主要问题还在自身

1、不是说队友们走的太快、太猛，而是万科变慢了

见下图，过去两年，包括今年上半年，不管是全口径还是权益口径，万科的销售增速都整体上跑输了保利、融创和中海

2、这种慢与万科在战略上的保守密不可分，典型体现就是南方区域，两年间原地踏步

2018年，万科喊出了著名的“活下去”口号，也可以将其视为万科对市场预判和战略选择的一个体现，那就是要保守

虽然不能说万科不对，但生意场上，“悲观者往往正确，乐观者往往成功“

近两年，保守让万科的体质很健康，但付出的机会成本也很大

最典型的一个体现，就是万科大本营所在的南方区域，根据万科年报，南方区域包含了深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、三亚、南宁、长沙；

要知道，这两三年，上面的大部分城市，行情都是很不错的，但万科南方区域的业绩却不尽人意

万科年报显示，万科南方区域，2018年的销售额为1434.7亿；2019年为1274亿，不增反降；2020年为1502亿，较于2018年增长不到70亿，相当于两年间原地踏步

一会儿商业，一会儿冰雪，一会儿长租公寓，一会儿又搞养猪……领域是没少涉足，相信也分走了万科不少的资源和精力，但哪一个都没能玩出花来，更没玩出能让资本市场眼前一亮的程度

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若今明两年，万科被融创、保利、中海反超，虽然没什么实质性的损失，仅是排名上出现变化，万科内心怕也是五味陈杂、难以接受

原因也不难理解

这些年，万科虽然很稳，但也稳到了让市场觉得万科变平庸了，跌跌不休的万科股价就是证明

在刚结束的万科股东大会上，郁亮两度道歉，就是当下万科“高不成、低不就”尴尬局面的最好体现

在多元化方面，迟迟拿不出让市场认可的成绩的情况下，若届时，万科的地产主业再失守，那就太……

那万科是什么时候开始了慢跑呢？

大概是2017年

那一年，“宝万之争”的硝烟彻底散去，王石谢幕、郁亮上位，堪称万科史上的“郁亮元年”！

那一年，也是此轮大调控的帷幕，徐徐拉开的一年，可谓是房地产史上的“下半场元年”！

有时候，历史就是这么巧合！