在中小房企还疲于生存时，超级龙头已开始四处抢食，将资本触角伸到各行各业，造车、医美、机器人……一场轰轰烈烈的多元投资再次启幕。

随着年报季步入尾声，市场对地产高歌猛进的期待已化为泡影。

据中达证券研究数据，2020年受疫情、拿地成本偏高等因素影响，41家典型房企整体营收增速下滑8.1个百分点至16.5%，整体归母净利润增速下滑11.7个百分点至2.8%，归母净利增速低于营收增速，房企整体盈利能力有所下滑。

在危机感驱动下，多元化再次成为房企的战略焦点。在中小房企还疲于生存时，超级龙头已开始四处抢食，将资本触角伸到各行各业，造车、医美、机器人……一场轰轰烈烈的多元投资再次启幕。

在近期业绩会上，碧桂园称建筑机器人明年会盈利，万科除了物业、物流还在养猪，恒大把资本之网织得更大，物业、汽车、大健康、饮用水……个个都要大肆收购扩张，方便向资本市场讲个好故事。

对具备资金实力的房企来说，这无异于一场“降维”打击。抛开没有技术壁垒的行业不说，在机器人、汽车、医美等板块，房企的惯用手法也是借助资本运作迅速切入。哪里是风口，哪里就有它们抢食的身影。

多元化路径各异

随着新房市场逐步见顶，是坐等被时代淘汰？还是主动寻找新的增长点？有余力跨界的房企，必须做出选择。

不过，在多元探索过程中，房企已出现明显分野。以碧桂园、恒大为代表的企业，大跨步进入机器人、汽车等与地产没有关联的行业；以万科、龙湖等为代表的房企，仍围绕地产相关业务做深耕，出走半径较小。

在近期业绩会上，碧桂园详细介绍了博智林机器人的研发和应用状况，并宣布建筑机器人已从自主研发制造阶段迈向商业应用阶段。

碧桂园总裁莫斌表示，新业务的投资对集团利润有影响，资金投入中有90%是用在建筑机器人。但今年下半年，建筑机器人有望批量生产，碧桂园有信心在明年实现建筑

恒大则更像深谙资本规则的老手，旗下八大产业包括恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉。每个业务板块，不是已经在资本市场腾飞，就是在上市的路上。

以恒大汽车为例，在新能源汽车风口催化下，目前其总市值已高达5995.27亿港元，而恒大地产板块市值仅1896.40亿港元。再看房车宝，该平台最快将于今年四季度上市，对标贝壳，后者市值约等于2.86个恒大。

恒腾网络对标奈飞，后者是坐拥2.04亿用户的流媒体之王，借助电影《你好，李焕英》热度，恒腾网络2月份股价涨幅达295%，目前总市值近千亿港元。曾被许家印卖掉的恒大冰泉也要“回归”，后续准备筹划上市，大概率是对标去年资本市场上的新贵农夫山泉。

不管哪个业务板块，恒大都在对标行业头部，这无疑是市场喜欢听的故事。对“三道红线”压顶的恒大来说，将多元业务推向资本市场，除了着眼长远发展，短期更重要的是助力集团做大权益、降低负债指标。

相较而言，转型多年的万科更为保守，目前其多元板块包括商业不动产开发、长租公寓、物流仓储、酒店度假、食品、教育。万科集团董事会主席、集团合伙人郁亮表示，“把业务做大卖掉，不是我们的目的。要把业务做好做长，短期资本市场热点不是万科的选择”。

至于让外界哑然的养猪业务，郁亮称不是因“猪肥房地产瘦”，而是万科物业平台做得不错，很多人想到这里买东西，比如米、面、油等。万科便想着，要不自己试试看。实际上，相当于万科产业配套体系的一部分。

风口抢食

碧万恒频频发力，某种程度上也是对未来的投资。上述多元领域，有的是科技助力下的新兴产业，有的则是高频、刚需的基础行业，不管是追逐风口还是降维下沉，巨头转型的目的都是活得好、活得久。

“从房企布局的产业来看，尽管行业差距较大，但都是跟AI高度相关的，不管是碧桂园的机器人，还是恒大的汽车、万科养猪，都跟互联网和人工智能有很大关系，这是未来行业发展趋势。”同策研究院研究总监宋红卫称。

以碧桂园为例，机器人可与地产主业互相协同。宋红卫表示，AI和建筑业深度融合，将大大提高建筑领域的劳动生产率，节约大量成本，繁重、危险性较高的劳动将由机器人完成，改善建筑环境中工人的安全状况。

再看恒大房车宝，目前该平台拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计在2021年底通过房车宝的交易额将达到2.2万亿元。尽管贝壳处于线上化交易的龙头地位，但这一市场蛋糕巨大，仍有分食空间。

矿泉水消费市场也较为广阔。数据显示，2014年至2019年，我国天然矿泉水的复合年增长率在18.4%左右，按零售额计算，2019年市场规模达到151亿元。被称为“水中茅台”的农夫山泉，目前市值约4515亿港元。

被万科认真对待的养猪事业，目前行业排名前20的企业占有率不到10%，仍是一片蓝海，“养殖第一股”牧原股份市值比万科高530亿元。阿里巴巴、京东、百度、美团、华为等公司，都在风口下积极养猪。

更重要的是，房企具有较强的资金实力，这是其转型的优势所在。地产商可通过收购直接切入，以各领域头部或腰部企业为跳板，分食市场红利；其投资模式类似互联网巨头，选中赛道后，整合产业链资源，实现迅速布局。

不过宋红卫认为，汽车、养猪等属于传统产业，均有原有的产业巨头，后者也在向人工智能方向发展，并积累了多年的经验、客群及渠道。所以，房企进入这些跨界较大的行业，面临的竞争更为强烈，风险也更高。

另一方面，跟动辄千亿销售的房地产比起来，这些多元业务体量更小、来钱更慢。习惯躺着享受地产红利的开发商，需要适应新时期的赚钱节奏。