观点地产网可以说，“降低风险”是今年房企中报季最重要的命题，无论是出于外部的压力，还是出于自身财务安全的考虑。

而作为国内业务规模最大的开发商之一，恒大自然绕不开这个话题，尤其该公司在年初就宣布要全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

大家的目光都聚焦在此。于是这次中期业绩会，恒大管理层最主要的任务，就是展示执行“新战略”半年以来的最新成果。

究竟情况如何？

战略一：高增长

“高增长”战略分为两个方面。其一，即恒大希望通过利用庞大的土地储备，及网上卖房的优势，在合约销售方面实现高速增长。其二，是在销售回款方面要实现高增长。

今年上半年，由于在疫情期间及时采取了反制措施，该公司在2月13日起宣布旗下全国所有楼盘在恒房通实施网上购房，并顺势推出了力度极大促销优惠活动，恒大取得了有史以来最好的半年度销售成绩。

到6月30日，恒大合共取得了合约销售金额3488.4亿元，同比增长23.8%，完成了全年6500亿销售目标的54%。而截至前7个月，恒大累计合约销售金额达到3991.4亿元，同比增长约23.9%，完成了年度目标的61.4%。

夏海钧认为这大部分是恒房通的功劳，“今年前半年我们的销售一直领先，恒房通销售网络功不可没。”他列出数据，恒大上半年3488.4亿销售额里面，来自网上销售的就有约2860亿元，即有82%的销售额是网上销售带动的。

“恒房通对恒大的持续销售起到推动作用，今年完成6500亿的销售目标是没有任何问题。”夏海钧说。不过，恒大今年还有一个内部目标是需要冲刺8000亿元销售额，因此下半年还需要铺排更多货量。

恒大上半年新开盘了63个项目，针对下半年“我们还有约9000万平方米的可销售货量将推出市场。”

夏海钧称，在金九银十传统热销期的加持下，按照公开的全年6500亿销售目标，9000万平方米可销售货量里面去化37%，就能完成全年目标。若按照内部8000亿销售目标，9000万平方米的可销售货量仍只要去化54%，还未需达到行业普遍的6成去化率。

对开发商来说，目前保证销售回款是比抓销售增长更重要的事情。销售和现金回笼可以确保，恒大有效的覆盖并降低负债。

由于采取向消费者推出2-3年的免息首付分期政策及全款分期政策，以及“无理由退房”服务，2018年恒大全年销售回款率为80%。2019年上半年恒大的回款率为66.5%，全年大概在80%左右。

因此，恒大今年对回款问题表示了高度关注。上半年该公司就成功收回了销售回款3120亿元，金额同比增长66.5%。回款率跃升到接近90%，达到89.4%，这是恒大近年来最好的成绩。

至于下半年的回款目标，“下半年集团力争能够实现3800亿的销售回款。”夏海钧称。据此，恒大全年销售回款金额预计约6920亿元。若按8000亿内部销售目标计算，回款率至少能达到86.5%。

战略二：控规模

“控规模”战略，即恒大要控制土地储备总规模。按照计划，恒大在2020-2022年三年期间土地储备每年减少3000万平方米，最终目标三年减少9000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。

但每年减少一定量的土储，还需要在拿地层面作配合。所以未来三年，恒大每年新增的土储将控制在4000万平方米左右。“以前我们每年是新增6000-8000万平方米，以后每年在4000万平方米左右。”

从数量上看，恒大6个月内就购入了住宅土地储备111幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地，合共新增的土地储备建筑面积为5459万平方米。作为恒大2019年纳储思路的延续，此次购入更多土地，属于机不可失。

“我们手握现金是等待机会，大批小企业可以收并购。一旦机遇完成，负债率降低到合理水平。”夏海钧去年年中就曾表示。资料显示，今年上半年恒大购入的5459万平方米土地中，就有21%来自收并购。

恒大过去几年之所以能够实现快速发展的根基，就是其极端便宜的土地成本。

虽然恒大的土地成本也在一路攀升。截至2019年年末，恒大土地储备平均成本仅1800元/平方米，到目前该数字已经变为约2122.5元/平方米。

从新增土地储备成本看，恒大2018年新购土地储备建筑面积4993万平方米，当年平均楼面地价为1611元╱平方米。2019年期内新增土地平均成本为2101元╱平方米，到今年中期是2455元╱平方米。

但换个角度，恒大今年上半年确实实现了总土地储备的下调。截至6月30日，恒大拥有土地储备总规划建筑面积2.4亿平方米，较半年前2.93亿平方米，下降了超过5000万平方米。在控规模战略层面，这基本上抵消了期内超标新增土储的影响。

另一方面，恒大目前还手握一个“秘密武器”就是城市更新项目。在目前国内的房地产市场内，开发商想要获取又高毛利又相对便宜土储，无非就是拿地往高能城市群集中，第二个方法是涉足城市更新市场。

“城市更新是未来发展商的必争之地。”夏海钧就提出，而恒大目前在全国各地就拥有近104个旧改项目，几乎是手握旧改资源最多的企业之一。

这些项目中，绝大部分集中在粤港澳大湾区：房屋平均售价较高的深圳就集中落地了55个，大湾区其他地方有12个，另外太原11个，石家庄4个，昆明4个，贵阳3个，郑州2个等等。

战略三：降负债

“降负债”是恒大实施新战略的最终目标，“高增长”和“控规模”其实都是围绕它进行开展的。

年初，恒大提出了降低2020年到2022年有息负债总额的计划。今年上半年恒大有息负债降低了400亿元，“预计全年能下降1000亿元左右。”夏海钧透露。

除加大销售和销售回款，以及控制土储规模外，按照恒大管理层的意思，恒大目前正打算推出一种新型的降负债方法：分拆优质资产上市。

“集团会逐步的把一些优质的资产分拆出来，为我们公司创造更大的价值……这个目标实现以后，也能大幅度降低公司的负债率。”夏海钧提出。

而最近一个分拆案例是恒大物业。这家在管面积有2.5亿平方米，合同金额1.5亿平方米的物管公司，目前估值约750亿元。

它在8月14日以上述估值引入战投，吸引了包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等14家战略投资者，筹资235亿元。

据了解，恒大正就物管公司分拆上市，跟香港证监会、港交所积极沟通，“我们希望在不远的将来能够实现物业的上市，力争今年完成。”而一旦分拆完成，恒大的净负债率将一举下降19%。

“所以恒大未来还会陆续将一些优质资产分拆上市。”夏海钧表示。

以下为中国恒大集团2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：业绩报告显示恒大上半年的销售和回款双双逆势增长，下半年公司如何保持这一增长的势头，完成全年的目标增长有没有挑战？

夏海钧：今年上半年恒大的销售3500亿，回款3100亿，回款率在90%左右，销售超过去年同期的24%，回款是超过去年同期的67%，这个增长是我们恒大历史的一个新高。

为什么在全球疫情的情况下，恒大取得了这么好的成绩呢？主要还是来自于恒大一开始成立的时候，我们就定了一个民生地产的发展理念，恒大的发展主要是在产品设计上，我们主要是以刚需为主，我们设计院对产品户型设计120平方米左右的户型占了整个产品设计的80%，144平方米占了97%，也就是说，基本上97%都面向于中国刚性需求的市场，只有3%的户型是高端的，这个产品定位决定了我们的发展符合了中国老百姓的自住型需求。可以看到，这么多年的销售，85%的老百姓都是自住型，而不是投资型，这是我们客户的产品结构。

第二，在恒大的发展过程中，我们有几条：第一、是超前的战略土地储备，主要是在中国具有发展潜力的一线城市，二线城市和核心竞争力的三线城市，取得了丰富的土储，用一个比较合理的价格，现在可以看到，恒大的土地价格就2千块左右，加上建筑费用，装修费用，3千块钱，恒大整个成本大概就在6千多块钱，我们卖到8千多块钱，取得一个合理的回报。

但是8千-9千的销售价格对于中国老百姓来说，就是一个可以接受的价格。在国际上有一个家庭收入和住房销售价格的比例，大概这个比例是6倍左右是比较合理的，我们大概一套住房，销售100平米算90万，去掉装修80万左右，80万跟我们2019年城乡居民的家庭收入12.7万元相比大概是6倍左右，基本上老百姓能买得起，我们的住房来算，现在恒大的住房100平方米，如果老百姓首付付了3成以后，月供按30年，大概是2900块钱，可以买得起恒大的楼，绝大部分的中国的的大学生有家庭支持一下付了首期，月供都能买得起恒大的房子，这是民生地产强调的建老百姓买得起的住房，这是我们的宗旨，通过我们的民生地产的理念，所以恒大这么多年销售取得了高速增长，这个基础核心是民生地产。

为什么今年增长比较快呢？主要是今年疫情发生以后，2月1-13号，由于全国所有的售楼部基本在疫情前关闭了，我们2月1-13号我们的销售为0。在这种情况下，公司认真研究以后，启用了恒房通。恒房通是一个网上售楼系统，原来主要对战略合作伙伴和全体员工的，已经运作了好几年。

在疫情下，我们把恒房通系统向社会开放了，开放以后，应该说，网络销售引领的的整个中国房地产今年上半年的销售潮流，恒大是最早在网上推出销售的发展商，所以在今年的前半年，我们的销售一直领先，我们的恒房通销售网络功不可，3500亿的销售里有2860亿是恒房通带来的，82%是网上销售带来的。这个销售奠定了网上售楼的基础，也成就了今年销售良好的业绩，销售随着恒房通的继续扩展，目前的客户已经有几千万，形成了买房和卖房带网络上的闭环。

未来恒房通的网上销售会对恒大的持续销售起到推动作用，今年完成全年6500亿的目标没有任何问题，目前我们的销售，上半年已经完成了全年目标的54%，下半年我们大概还有9千万平方米的可售货量，如果完成37%，基本上就可以完成全年6500亿的目标，所以，这个完全没有问题，我们力争今年销售到8千亿，我还得把9千万平方米的销售54%，我们也认为这个目标是可以达到的。

现场提问：关于融资的问题，最近一段时间，国家加大了对房地产调控的力度，设置了三道红线的监管融资政策，公司对此有什么看法？如何应对？

夏海钧：这几年，中国的房地产调控取得了一个非常良好的成绩，主要成绩就是中央定调的房地产的三个稳定，是稳地价，稳房价，稳预期，三个稳定成为我们房地产管控的一个核心，也取得一个良好的成果，我们看这三年来，基本上地王没有。