先来看看一个通知：

这是一个恒大的促销活动，只要月底前付清全款，每年返还购房款的10%，分十年返完，客户可不就是零购房吗！此事在坊间引发巨大的争议，更是由此引发了对于恒大资金流安全的种种猜测。

我今天更想从一个新的角度——涉税风险，来分析一下“零元购商铺”背后的操作逻辑与涉税陷阱。

一、“零元购商铺”的操作路径是什么？

这是分析涉税风险的关键，通知上并未明确，坊间流传的是恒大并未直接自己签署返还协议，而是动用了第三方公司同客户签署返还协议，那么操作单路径其实是：

第一步，恒大地产先同购房客户签署商铺销售合同，收取全款，开具销售发票；

第二步，恒大地产安排关联方的第三方公司同购房业主签署十年返还协议，但同时业主交换的是房屋的使用权，也就是说本质上是将房屋返租给第三方公司取得回报。

由此看来，所谓“零元购商铺”本质上就是已经被玩烂了的售后返租，只不过年限看起来更长，回报看起来更高，最终穿上了更隐蔽的购房款返还的外衣！

二、“零元购商铺”各方如何缴税？

按照上面的操作路径，涉税的有三方：

1、恒大地产公司一方

恒大地产公司作为商品房开发公司，销售商铺正常签署协议，缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，开具发票给业主，没有任何问题；

2、购房业主一方

业主购买商铺正常缴纳契税，取得发票，并办理房产证；但这仅仅是首笔交易，第二笔交易无论协议如何签署，十年返还款将被税务机关认定为是租赁行为，也就是说业主又将房子租给了第三方公司，并收取了固定租金，应正常缴纳增值税、房产税和个人所得税。

以200万房产每年取得20万返还租金为例，业主个人每年应交税：

业主个人增值税

20万/*5%=9524元

业主房产税

20万/*12%=22857元

业主个人所得税

20万/*80%*20%=30476元

三个主要税种合计62875元，业主每年房租税负总体超过30%，只有缴纳这些税，才能在税务机关代开除发票来交给第三方公司入账。

3、第三方公司一方

第三方运营公司本质上属于转租行为，其收入为商铺对外租赁收入，其成本为支付给购房业主的租金，那么运营公司将商铺对外出租能否带来10%的投资回报呢？这就是一个巨大的风险，暂且不论这个问题，对于运营公司来讲，假设年租金为22万元，应该缴纳增值税和企业所得税：

第三方公司增值税

如果第三方公司取得业主代开的增值税专用发票入账，可以正常抵扣进项，因此该笔业务应交增值税为：

当期应缴增值税=当期销项税-当期进项税

当期销项税=22万/*9%=18165元

当期应交增值税=18165-9524=8641元

第三方公司房产税

因为房产税应由房产所有人缴纳，上一环节业主方已经缴纳房产税，第三方公司转租中无需缴纳房产税。

第三方公司企业所得税

如果第三方公司取得业主代开的发票入账，可以在企业所得税前扣除，应缴企业所得税为：

单笔应纳税所得额=22万/-20万/=201835-190476=11359元

单笔应缴企业所得税=11359*25%=2839.75元

三、“零元购商铺”的涉税陷阱在哪里？

从刚才的分析似乎看不出什么毛病，但实务中最大的问题是业主一方是否按照税法规定缴纳了增值税、房产税和个人所得税，这三个税种加起来税负超过30%以上，只有交了税才能个人代开出发票，第三方公司才能正常入账扣除，但现实生活中能够顺利操作下去吗？

这正是最大的问题所在，实务中我们看到很多房企操作中并未要求业主方提供发票，也并未履行业主方个人所得税的代扣代缴义务，最终所有的涉税风险会爆发在第三方公司，第三方公司将无法抵扣增值税，无法在所得税前扣除支付成本，加上房产税无人缴纳时税务机关倾向于由实际使用人代缴纳，最终还是落在了商业运营公司头上，当然最后最大的麻烦还是个人所得税未能代扣代缴引发的罚款。这样巨大的涉税陷阱将可能直接导致第三方公司破产，甚至引发犯罪！

所以这也正是恒大要利用第三方公司的原因所在，从法律上看，第三方公司出现涉税风险，并不会直接蔓延到恒大地产，当然这依然会对恒大的声誉产生恶劣的影响。

还有一个问题就是第三方公司其实无法保证商铺对外出租的回报高于10%，因此大概率会亏损，未来第三方公司的窟窿谁来补？恒大如何抽调资金补上这个窟窿也是一个很大的麻烦。

总之，我们在分析中可以看到，一个貌似简单的“零元购商铺”活动，背后其实蕴藏着巨大的涉税风险，这样的陷阱恒大完全无感吗？我是不大相信的，只能说为了资金流和回款的恒大，真的是拼了！